Frais de notaire réduits dans le neuf et l’ancien : les conditions

Les frais de notaire réduits dans le neuf permettent de passer d’environ 8 % à 3 % du prix de vente. Sur un bien immobilier d’une valeur de 200 000 €, cela représente une économie de 10 000 € ! Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Quid de l’achat d’un terrain à bâtir ? Comment réduire vos frais de notaire dans l’ancien ? Réponses !

3 choses à savoir sur les frais de notaire :

  • On parle communément de « frais de notaire ». En réalité, il s’agit de « frais d’acquisition ». Les sommes versées en effet ne reviennent à l’étude notariale que dans une infime proportion. Les frais d’acquisition incluent dans une large mesure les droits et taxes dus à l’Etat au titre de l’enregistrement de la transaction.
  • Les frais de notaire ne sont pas inclus dans le prix de vente du bien immobilier affiché sur l’annonce. Veillez à calculer en amont le montant de vos frais de notaire pour bien préparer votre plan de financement.
  • Les frais de notaire sont toujours à la charge de l’acheteur.

Les frais de notaire réduits dans le neuf

L’Etat souhaite stimuler la construction de logements neufs.

  1. Pour améliorer les performances énergétiques des biens immobiliers, dans le sens de la transition écologique.
  2. Pour favoriser l’accès au logement en densifiant le parc immobilier résidentiel.

De nombreux dispositifs fiscaux incitent les promoteurs d’une part, les investisseurs d’autre part, à contribuer à ce projet. Parmi ces dispositifs : les frais de notaire réduits applicables dans le cadre d’une transaction dans le neuf.

A noter : à logements similaires – emplacement, superficie… – le bien immobilier neuf est plus cher que le bien immobilier ancien. Ce prix supérieur au mètre carré se justifie : le logement est plus performant, coûte moins cher en énergie – au gré des réglementations thermiques évolutives – et l’acheteur n’a aucuns travaux à financer à court terme. En bénéficiant de frais de notaire réduits dans le neuf, vous compensez ainsi la hausse du prix de votre acquisition.

Découvrez les conditions pour bénéficier des frais de notaire réduits dans le neuf, ainsi que le taux applicable.

Les biens immobiliers neufs éligibles aux frais de notaire réduits

Les frais de notaire réduits sont applicables dans 2 types de ventes – appartements et maisons confondus :

  1. Vente d’un bien immobilier neuf achevé, non encore habité, par le promoteur ou le constructeur.
  2. Vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA, ou vente sur plan) par le promoteur ou le constructeur avant achèvement des travaux de construction.

A noter : lors de la commercialisation d’un programme neuf, les annonces mentionnent les frais de notaire réduits comme argument de vente.

Condition sine qua non pour bénéficier des frais de notaire réduits : le vendeur est un professionnel, assujetti à la TVA. C’est en effet l’application de la TVA qui justifie la réduction des frais de notaire.

  • Le professionnel de l’immobilier est assujetti à la TVA. Il facture donc la TVA au moment de vendre le logement – le prix de vente est affiché TTC.
  • Par conséquent, l’acheteur paye de la TVA. Pour réduire ses frais d’acquisition, l’Etat accorde une réduction des frais de notaire.

Lorsqu’un logement neuf est acheté par un particulier puis revendu à un particulier, les frais de notaire réduits ne s’appliquent pas.

Le montant des frais de notaire réduits

Le montant des frais de notaire réduits

Les frais de notaire se composent des éléments suivants :

  • Les émoluments, c’est-à-dire les honoraires du notaire.
  • Les débours, qui représentent les sommes à rembourser au notaire qui a entrepris des démarches payantes – frais de déplacements et d’obtention d’actes ou rémunération de tiers experts pour l’accomplissement des formalités préalables à la vente.
  • Les DMTO – Droits de Mutation à Titre Onéreux – qui constituent les droits et taxes perçus par l’Etat. Ils incluent la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement.

Les émoluments et les débours sont identiques quelle que soit la vente. Ce sont les DMTO qui varient à la baisse dans le cadre d’une vente de bien neuf.

  • Dans l’ancien, comptez environ 5,80 % du prix d’achat pour le paiement des DMTO.
  • Dans le neuf, comptez seulement 0,71 % du prix HT – après déduction du montant de la TVA. Seule la taxe de publicité foncière est facturée, vous êtes exonéré de droits d’enregistrement.

Les frais de notaire réduits vous permettent de réaliser des économies considérables dans le cadre de votre achat d’un logement neuf. Vous passez de 7 à 8 % de frais d’acquisition, à seulement 2 à 3 % du prix HT.

Les frais de notaire réduits pour l’achat d’un terrain à bâtir

L’achat d’un terrain à bâtir peut vous ouvrir droit, sous conditions, au bénéfice des frais de notaire à taux réduit. Comme pour un achat dans le neuf, c’est l’application de la TVA qui justifie le bénéfice des frais de notaire réduits.

Si le vendeur du terrain nu est un professionnel assujetti à la TVA, vous bénéficiez du taux des DMTO à 0,71 %.

Attention : pour bénéficier des frais de notaire réduits pour l’achat d’un terrain à construire, le vendeur professionnel doit avoir récupéré la TVA au moment d’acheter lui-même le terrain (transaction N – 1).

Si l’acquéreur est soumis à la TVA dans le cadre de son statut de professionnel de l’immobilier, 2 cas de figure :

  • L’acheteur s’engage à revendre le terrain nu dans un délai maximum de 5 ans à compter de son acquisition : il bénéficie du taux réduit à 0,71 % pour le paiement des DMTO.
  • Il s’engage à construire dans un délai maximum de 4 ans : il paye un droit fixe à hauteur de 125 €.

4 astuces pour réduire vos frais de notaire dans l’ancien

L’achat d’un bien immobilier ancien ne permet pas de bénéficier des frais de notaire réduits. Vous payez 7 à 8 % du prix de vente – contre 2 à 3 % dans le neuf. Pourtant certaines astuces vous permettent de réduire le montant de vos frais d’acquisition…

1. Négocier le prix d’achat avec le vendeur

Le montant des frais de notaire est directement proportionnel au prix du bien immobilier. 1er réflexe pour réduire le coût total de votre projet d’achat : négocier le prix à la baisse.

Exemple d’économies à réaliser :

Vous négociez une baisse du prix à hauteur de 20 000 € ? Le montant de vos frais de notaire est réduit de (20 000 x 8 %) = 1 600 €. Au total, vous allégez votre budget acquisition à hauteur de 21 600 €.

2. Exclure les frais d’agence

Lorsque la vente du bien immobilier est confiée à une agence immobilière, le professionnel facture des frais – les frais d’agence. En fonction du type de mandat de vente conclu entre l’agent immobilier et le vendeur, vous pouvez réduire vos frais de notaire.

  • Mandat de vente classique : les frais d’agence sont à la charge du vendeur. En pratique, le prix de vente du bien est augmenté des frais d’agence. Une fois la transaction effectuée, le vendeur reverse à l’agent le montant des frais.
  • Mandat de vente avec commission chargée acquéreur ou mandat de recherche : les frais d’agence sont exclus du prix de vente du bien, et payés à part. L’acheteur peut donc les déduire au moment de calculer le montant des frais de notaire.

Exemple d’économies à réaliser :

Le prix du bien s’élève à 100 000 € hors frais d’agence. Les frais d’agence s’élèvent à 5 % du prix de vente.

  • Avec un mandat de vente classique : les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente augmenté des frais d’agence, soit 105 000 €.
  • Avec un mandat de recherche : les frais de notaire sont calculés sur le prix d’achat hors frais d’agence, soit 100 000 €. Vous économisez (5 000 € x 8 %) = 400 €.

3. Déduire la valeur du mobilier

Autre astuce parfaitement valable pour bénéficier de frais de notaire réduits a minima : valoriser le mobilier du logement, puis l’exclure du calcul des frais de notaire. Les frais d’acquisition, en effet, ne s’appliquent que sur le prix du bien immobilier, à l’exclusion des meubles et équipements.

Vous achetez un logement équipé – cuisine, par exemple ?

  1. Valorisez le mobilier.
  2. Déduisez la valeur du mobilier du prix de vente du bien.
  3. Calculez les frais de notaire sur le résultat obtenu.

4. Faire baisser les honoraires du notaire

Dernière possibilité, strictement encadrée, pour bénéficier de frais de notaire réduits au minimum : négociez les honoraires du notaire.

Les honoraires – ou émoluments – comptent pour une partie du coût total des frais d’acquisition. Ils sont ainsi réglementés :

Calcul des frais de notaire 2019

Barème des émoluments

Tranche

Taux applicable

De 0 à 6 500 €

3,945%

De 6 500 à 17 000 €

1,627%

De 17 000 à 60 000 €

1,085%

Plus de 60 000 €

0,814%

A condition d’en faire bénéficier à l’ensemble de ses clients, l’étude notariale peut accorder une remise jusqu’à 10% sur ses émoluments. Renseignez-vous auprès de votre notaire, et privilégiez une étude qui accorde une réduction significative !

Outils de simulation en ligne de vos frais de notaire réduits

Plusieurs outils en ligne vous permettent de savoir si vous bénéficiez des frais de notaire réduits, et d’en simuler le coût :

 

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