SCI à l’IS : la meilleure alternative pour optimiser votre fiscalité ?

La SCI est obligatoirement à l’IS lorsque les biens sont loués meublés. Hormis ce cas, le choix est ouvert : vous êtes par défaut à l’IR, avec option possible à l’IS. Nombreux sont les associés qui ne se préoccupent pas de changer de régime d’imposition. Pourtant c’est très simple, et parfois opportun ! Découvrez les avantages et les inconvénients de la SCI à l’IS sur le plan fiscal…

SCI à l’IS vs IR : les taux d’imposition

En SCI à l’IS, c’est la société qui est imposée, aux taux suivants :

• Les bénéfices en-dessous de 38 120 €sont imposés à 15%.
• La part de bénéfices supérieure à 38 120 € est taxée à 26,5% (taux applicable à compter de 2021).

Lorsque vous vous versez des dividendes, vous payez un prélèvement forfaitaire unique (PUF) de 30%. Mais sans versement de dividendes, vous ne supportez aucun impôt personnel sur les revenus fonciers de votre SCI…

En SCI à l’IR, ce sont les associés qui sont imposés, qu’ils se distribuent ou non les dividendes. Les revenus générés par la société sont ajoutés aux revenus annuels des associés, à proportion de leurs parts sociales dans la SCI. Et chaque associé est alors imposé en fonction de sa tranche du barème fiscal. Cela pose 2 problématiques :

• Le taux d’imposition est parfois supérieur au taux réduit de l’IS (15%).
• Les revenus fonciers de la SCI suffisent parfois à basculer dans la tranche supérieure du barème.

Au-delà de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers en SCI à l’IR sont soumis à la CSG-CRDS et aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

En matière de taux d’imposition, la SCI à l’IS est donc souvent avantageuse si vous laissez les revenus de la société sur le compte de la société.

Illustration (très) schématique :

Votre SCI génère 5 000 € de revenus annuels, et vos revenus professionnels s’élèvent à 20 000 € par an. Vous ne versez pas les dividendes.

• En SCI à l’IR : vous payez de l’impôt sur le revenu sur 5 000 + 20 000 = 25 000 €. Par application du barème fiscal, vous payez : 1 641 € (IR) + 860 € (prélèvements sociaux) = 2 501 €.
• En SCI à l’IS : vous payez de l’impôt sur les sociétés à hauteur de (5 000 x 15%) = 750 €. Et vous payez votre impôt sur le revenu à hauteur de 1 091 €. Soit un total de 1 841 €.

SCI à l’IS vs IR : les charges déductibles

Au-delà du taux d’imposition, c’est l’assiette de calcul de l’impôt qui est intéressante. La liste des charges déductibles est en effet différente à l’IS et à l’IR.

En SCI à l’IR, vous pouvez déduire de votre résultat imposable les charges suivantes :

• Les travaux de réparation et d’amélioration du bien immobilier ;
• La taxe foncière ;
• Les frais d’entretien et de gestion (assurance, charges de copropriété…) ;
• Vos intérêts d’emprunt.

En SCI à l’IS, vous déduisez du résultat toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de la société. En plus des charges déductibles énumérées ci-avant, vous déduisez donc :

• Les frais d’acquisition du bien immobilier : frais d’agence et frais de notaire ;
• La rémunération du gérant de la SCI, le cas échéant ;
• Les dotations aux amortissements : vous déduisez ainsi les dépenses de travaux d’agrandissement et de construction, mais aussi un pourcentage annuel du prix d’acquisition.

La SCI à l’IS permet de déduire beaucoup plus de charges : le résultat imposable est donc réduit.

Le sort du déficit foncier :

La SCI à l’IS est encore une fois plus avantageuse sur le plan fiscal. En cas de déficit foncier en effet, vous bénéficiez d’un report sur 10 ans. A l’IR, la déduction du déficit est appliquée annuellement sur vos revenus personnels, et dans la limite de 10 700 €.

Notez néanmoins que seule la SCI transparente permet de déduire le déficit foncier de vos revenus personnels. A l’IS, le déficit n’est déductible que du résultat bénéficiaire de votre société.

Régime des plus-values immobilières : la limite de la SCI à l’IS

Vous l’avez compris, tant que vous ne sortez pas d’argent de la société, l’option à l’IS est souvent préférable – assiette de l’impôt réduite et taux d’imposition inférieur. En revanche, attention à la plus-value !

La plus-value en SCI à l’impôt sur le revenu :

En société fiscalement « transparente », le régime de la plus-value immobilière des particuliers s’applique.

• Calcul de la plus-value : plus-value = prix de vente – prix d’acquisition (frais d’acquisition et dépenses de travaux inclus).
• Assiette de calcul de l’impôt sur la plus-value : l’impôt est calculé après application de l’abattement pour durée de détention. Après 22 ans de détention, vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu (vous payez uniquement les prélèvements sociaux). Et vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière après 30 ans de détention.
• Taux d’imposition : 19%.

La plus-value en SCI à l’IS :

En SCI à l’IS, vous payez de l’impôt sur les plus-values professionnelles.

• Calcul de la plus-value : plus-value = prix de vente – valeur comptable du bien. Cette formule de calcul est à votre désavantage, dans la mesure où vous avez bénéficié de l’amortissement du bien immobilier chaque année. Plus vous avez amorti le bien en effet, plus sa valeur comptable est réduite : la plus-value est d’autant plus importante…
• Assiette de calcul de l’impôt sur la plus-value : l’impôt est calculé sur le montant total de la plus-value, sans abattement pour durée de détention.
• Taux d’imposition : 15% jusqu’à 38 120 €.

Si le taux d’imposition reste inférieur en SCI à l’IS, les modalités de calcul de la plus-value (avec application de l’amortissement) sont largement défavorables. L’avantage que vous avez tiré de l’amortissement au moment de payer l’impôt sur les sociétés devient un désavantage au moment de vendre votre bien immobilier.

A savoir : le même régime s’applique pour les plus-values mobilières. C’est-à-dire que si vous vendez des parts de votre SCI, vous êtes imposé sur la plus-value réalisée, avec application de l’amortissement comptable.

Dans quels cas opter pour l’IS ?

La SCI avec option à l’impôt sur les sociétés permet d’optimiser votre fiscalité tant que vous laissez l’argent dans la société, et que vous ne vendez pas votre patrimoine : votre imposition est réduite. Vous pouvez donc envisager ce régime fiscal dans les situations suivantes :

• Vous n’avez pas besoin des revenus fonciers générés par la location de vos biens immobiliers, vos revenus professionnels vous suffisent.
• Votre SCI vous sert à constituer et transmettre du patrimoine à vos enfants, sans intention de vendre.
• Vous comptez vendre vos biens immobiliers, avec l’intention de réinvestir les capitaux dans de nouveaux projets d’acquisition.

Si vous créez une SCI pour tirer des revenus complémentaires de vos locations, le choix pour l’imposition à l’IR est peut-être préférable. D’autant plus que vos obligations comptables sont allégées – pas d’obligation de tenir une comptabilité.

FAQ

SCI ou indivision ?

Quand vous achetez du patrimoine immobilier à plusieurs, vous êtes par défaut soumis au régime de l’indivision. En pratique, la plupart des investisseurs décident de créer une SCI car elle permet d’organiser plus facilement la transmission du patrimoine. Sachez en outre que le régime de l’IS n’est possible qu’en SCI, pas en indivision.

SCI à l’IS : quelle comptabilité ?

En optant pour l’IS, vous vous soumettez à des obligations comptables strictes – tenue et dépôt des comptes. Vous pouvez avoir besoin d’un expert-comptable, à rémunérer.

Comment opter pour l’IS ?

Vous êtes par défaut soumis à l’IR. Si vous voulez passer à l’IS, vous devez notifier votre décision au service des impôts. Notez que depuis 2019, vous pouvez renoncer à votre option à l’IS. Mais attention : au moment de repasser à l’IR, vous êtes immédiatement imposable (à l’IS) pour les plus-values réalisées.