Le DPE – diagnostic de performance énergétique – informe les candidats acquéreurs ou locataires sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’un bâtiment. Au-delà de l’impact environnemental, ce document vous indique notamment si le bien immobilier à louer ou à acheter est bien isolé : vous en déduisez votre niveau de confort thermique d’une part, votre budget chauffage d’autre part. Ces informations sont précieuses pour vous projeter dans votre futur logement… Le problème : certaines annonces affichent un DPE vierge, sans mention des lettres (de A à G) qui permettent de classer le bien immobilier. Dans quels cas le DPE vierge est-il autorisé ? On vous explique !
Sommaire
Le diagnostic de performance énergétique répond à plusieurs problématiques d’actualité :
Pour ces motifs, le DPE est obligatoire sur les annonces de vente et de location – à l’exception des locations de courte durée. La loi impose en outre de faire établir le diagnostic par un professionnel certifié, pour vous assurer une information fiable. A noter : le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans. En cas de travaux de rénovation, le propriétaire ou le bailleur aura néanmoins tout intérêt à faire refaire le DPE pour améliorer sa note et communiquer une information à jour. L’annonce affiche :
Mais vous constaterez que certaines annonces ne comportent pas ces informations. C’est notamment le cas du DPE vierge : les étiquettes apparaissent barrées sur l’annonce, et aucune lettre n’est attribuée. La mention « DPE vierge » est alors accompagnée de la mention « consommations non exploitables ». Ce cas de figure trouve son origine dans les méthodes de calcul de la performance énergétique des bâtiments.
La loi met 2 méthodes de calcul à disposition du diagnostiqueur :
Attention ! Le diagnostiqueur ne choisit pas librement la méthode à utiliser. En effet, il établit par défaut son diagnostic sur la base de la méthode 3CL. Si et seulement si cette 1ère méthode de calcul n’est pas possible eu égard aux caractéristiques du bâtiment, il a recours à la méthode sur factures. C’est cette 2nde méthode qui peut donner lieu à un DPE vierge.
Le DPE vierge pose problème dans la mesure où il s’abstient de fournir des informations pourtant essentielles.
A ce jour, le DPE n’a qu’une valeur informative. Au vu de ses enjeux, la loi prévoit que les informations délivrées seront opposables à compter de 2021 : cela signifie que vous pourrez vous retourner contre votre bailleur ou votre vendeur si vous observez une différence majeure entre les résultats du DPE et la réalité au moment d’habiter le logement.
Autre évolution prévue à l’horizon 2022 : les biens immobiliers qui consomment plus qu’une valeur seuil légale devront faire l’objet d’un audit plus avancé. Le sort du DPE vierge, pour sa part, n’est pas encore réglé. Au-delà du manque d’information, vous vous heurtez à un obstacle plus concret, le cas échéant : le DPE vierge vous ferme l’accès au prêt Action Logement.
Le problème du DPE vierge survient quand le diagnostiqueur doit utiliser la méthode sur facture : les factures en effet sont parfois introuvables ou non exploitables. A quelles occasions la méthode sur facture est-elle obligatoire ? Le diagnostiqueur utilise la méthode sur facture dans 2 cas de figure :
Pour quelles raisons ? Avant 1948, aucune réglementation nationale uniforme n’était applicable dans le domaine de la construction : les normes d’isolation des bâtiments, par exemple, n’existaient pas. Progressivement, des réglementations (les RT notamment) sont apparues et se sont imposées aux constructeurs.
Résultat : aujourd’hui, on peut évaluer avec précision la performance énergétique d’un logement en fonction notamment de son année de construction, qui indique les matériaux et techniques utilisés. Dans ces conditions exclusivement, le logiciel est efficace pour appliquer la méthode 3CL. Le risque de la méthode sur facture : le DPE vierge. Les arrêtés du 08 février 2012 imposent de laisser le DPE vierge à 2 conditions :
Concrètement, de nombreuses (et fréquentes !) situations peuvent empêcher l’exploitation des factures et aboutir à un DPE vierge :
A noter : le DPE vierge est particulièrement répandu à Paris, dans la mesure où de nombreux immeubles datent d’avant 1948.
Le DPE vierge est réglementaire lorsque la méthode sur facture est obligatoire (immeubles anciens) et que les données des factures ne sont pas exploitables. Vous prenez alors le risque d’acheter ou de louer sans information sur le niveau de consommation énergétique du logement : vous ne disposez d’aucun recours.
Si le DPE vierge est autorisé, certaines autres anomalies a contrario ne sont pas tolérées. Le principe : L’annonce de vente ou de location affiche les étiquettes énergie, et mentionnent la lettre de notation (de A à G). Les anomalies à détecter :
Lorsque le diagnostic de performance énergétique se base sur la méthode sur facture, sa fiabilité est controversée – au-delà de la problématique du DPE vierge.
Retenez donc que lorsque vous achetez ou louez un logement ancien, il est difficile de vous fier au DPE, vierge ou non, pour anticiper votre consommation de chauffage.
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